隨著「房地合一稅制」上路，臺灣不動產的買賣、贈與與繼承方式產生了劇烈變化，尤其在「稅負計算與財產傳承規劃」方面更顯得複雜而重要。本文將從專業角度出發，深入探討房地合一稅對不同傳承方式的影響與應對策略，協助民眾做出稅負最有利的決策。
一、什麼是房地合一稅？
房地合一稅是臺灣自2016年實施的「不動產交易所得稅制」，其目的是打擊短期炒房並促進稅制公平。簡單來說，當你出售房屋及土地時，依照持有時間的長短，需繳納不同稅率的所得稅。(為進一步強化稅制公平與防堵避稅漏洞，政府於2021年7月1日推出「房地合一稅2.0」新制，進行稅負調整與規範強化。)
稅率簡介：
- 持有2年內出售： 45%
- 持有 2 至 5 年： 35%
- 持有 5 至 10 年： 20%
- 持有10年以上： 15%
- 特殊情形（如營利事業、非我國居住者）可能另有稅率。
稅基為：
實際交易價格 - (原始取得成本 + 相關費用 + 土地漲價總數額) = 課稅所得
二、為何房地合一稅影響房產傳承方式？
在過去，贈與與繼承房地產的稅負考量以「贈與稅」與「遺產稅」為主，但現在若受贈人或繼承人未來出售房屋，將面臨「房地合一稅制下的新稅負壓力」。這讓「如何傳承」成為規劃核心。
三、買賣方式傳承的稅務解析
買賣屬於實際交易，適用房地合一稅。若原持有人持有時間短，稅率將高達45%。子女用市價購買不動產，未來若要出售，因其取得成本為市價，可降低房地合一稅的稅負。然而，若無真實資金往來，可能被國稅局認定為「假買賣真贈與」，補稅與罰鍰風險極高。
✅ 買賣優點
- 增加子女未來出售的「成本基礎」，減少稅負。
- 可搭配自用住宅優惠，享10%土地增值稅。
❌ 買賣缺點
- 當下需繳契稅、土地增值稅與房地合一稅。
- 必須提出「完整資金來源證明」。
四、贈與方式的規劃與風險
贈與是無償行為，贈與本身不適用房地合一稅，但受贈人未來出售時適用。未來出售時，取得成本以公告現值計算，因此房地合一稅負重。贈與時，每年可用244萬元免稅額；超過部分依10%-20%課徵贈與稅。土地仍需課徵土地增值稅，且不得適用自用優惠稅率。
✅ 贈與優點
- 適合「長期移轉規劃」（逐年分批）。
- 可保留父母控制權（如附條件贈與）。
❌ 贈與缺點
- 「未來出售稅負高」。
- 當下即須處理贈與稅與土地增值稅。
五、繼承方式的優劣比較
房產於繼承時不課所得稅，僅須考量「遺產稅」（1,333萬元免稅額）。被繼承人持有期間可計入，若原屋主持有10年以上，將大幅降低未來出售稅率（僅15%）。但未來若出售，取得成本為公告現值，易造成高額所得。
✅ 繼承優點
- 稅率最低（可搭配高免稅額與優惠扣除額）。
- 適合保留家族資產、不打算短期出售。
❌ 繼承缺點
- 未來出售仍會面臨房地合一稅重稅問題。
- 若未事先規劃，「易引發遺產糾紛與稅務困擾」。
六、三種方式比較總表
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| 傳承方式 | 房地合一稅狀況 | 取得成本 | 適用情況 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|---|
| 買賣 | 立即適用 | 實際成交價 (高) | 短期內欲出售 | 未來稅負低，合法轉移 | 當下稅負高，需資金證明 |
| 贈與 | 未來出售時適用 | 公告現值 (低) | 長期分批移轉 | 每年免稅額，附加條件彈性 | 未來出售稅負重，當下須繳贈與稅 |
| 繼承 | 未來出售時適用 | 公告現值 (低) | 家族資產傳承 | 免房地合一稅，稅率低 | 須處理遺產稅與潛在爭議 |
七、自用住宅的優惠與影響
若符合下列條件，可申請「自用住宅優惠稅率」（10%土地增值稅、400萬元房地合一稅免稅額）：
- 持有並設籍滿6年。
- 唯一自住。
- 未出租、營業。
此政策在「買賣」與「繼承」下均可考慮適用，但「贈與」則無法享此優惠。
八、配套規劃策略建議
- 「高資產者」可考慮設立家族信託，控制權與所有權分離，靈活安排。
- 「逐年贈與+保單信託」：透過保險轉移資產與現金流，規避遺產稅與房地合一稅雙重壓力。
- 若未來房產有出售計畫，建議先透過「買賣方式提高成本基礎」。
九、實務案例解析
案例A：某甲贈與市價5,000萬的房產給子女
以公告現值僅2,000萬，子女未來出售後需負擔高額房地合一稅。若改為買賣方式，雖當下需負擔稅，但可避免未來巨額課稅。
案例B：某乙於過世後，其持有20年的房屋由子女繼承
房地合一稅持有期間可回溯，未來出售稅率僅15%，但稅基低導致稅負仍重。
十、實務操作中常見的稅務誤區與風險
許多民眾在進行房地產贈與或買賣時，往往忽略了「房地合一稅稅基來源的不同」，導致未來出售時出現高額稅負。例如：
- 「忽略公告現值與市價的差距」：採用贈與或繼承方式取得不動產時，雖然當下稅負較輕，但由於取得成本依公告土地現值與房屋評定現值計算，未來出售時的交易所得差距過大，導致需繳納高額的房地合一稅。
- 「未充分運用配偶與子女的贈與免稅額」：部分家庭未有計畫性地進行逐年贈與，以致無法有效分散資產與稅負。若能善用每人每年新臺幣244萬元的贈與免稅額，可達到稅負平衡與家族資產移轉的雙重目的。
- 「未留意「重購退稅」與「自住房優惠條件」」：如符合自住房屋使用且持有六年以上等條件，可申請房地合一稅的稅負減免。但許多民眾未妥善準備相關文件，錯失申請機會。
十一、搭配家族信託、保險規劃的整合建議
在高資產族群中，常見透過「家族信託」與「高額壽險」來結合不動產傳承的稅務規劃。例如：
- 「信託結構可隔離所有權與使用權」：透過信託安排，父母可將不動產信託予子女並設定使用條件，例如指定收益分配、使用順序、禁止出售等，達到控制權與資產傳承的平衡。
- 「利用壽險資金支付遺產或贈與稅」：若未來繼承或贈與時預估將有高額稅負，可透過購買壽險方式預作準備，使受益人獲得充足現金應對稅務成本，避免因資金不足而被迫出售不動產。
十二、未來房地合一稅制可能的調整趨勢
根據近年立法院與財政部的討論，未來房地合一稅可能朝以下方向進行修法：
- 「調高長期持有的免稅門檻或降低稅率」，鼓勵民眾長期持有不動產；
- 「針對贈與與繼承方式重新檢討房地合一稅的稅基計算方式」，以減少未來轉售時的稅負不公平現象；
- 「增加自住認定彈性條件」，例如考量實際居住事實而非設籍年限，讓更多家庭可適用優惠稅率。
結語：專業規劃的重要性
面對房地合一稅對不動產交易與傳承所造成的影響，單一的處分方式往往無法同時兼顧「稅負優化、資產保全與家族關係和諧」。建議高資產家庭應結合稅務、法律與理財顧問，以團隊方式量身打造資產移轉與傳承的整合規劃，才能兼顧「稅務效率、家族治理與資產永續」的三大核心目標。
📌【專業提醒】
本文內容係依據中華民國114年（西元2025年）最新《遺產及贈與稅法》及房地合一稅2.0相關規定撰寫，惟相關法令可能隨時調整。
不動產與資產傳承涉及法規繁複，建議務必諮詢專業稅務顧問與律師，量身打造最適合的解決方案。若您正面臨資產處分或家族傳承議題，及早規劃並掌握稅制變動趨勢，將是確保財富穩健傳承的關鍵。📈